Wer auf Mallorca eine Wohnung kaufen will, sollte Preis, Lage und Ablauf gemeinsam betrachten, denn beides hängt eng zusammen: Eine Eigentumswohnung im Zentrum von Palma kostet pro Quadratmeter oft doppelt so viel wie eine vergleichbare Wohnung im Inselinneren, und der Kaufprozess läuft je nach Objekt und Bauzustand unterschiedlich glatt. Dieser Artikel geht die konkreten Schritte, die üblichen Preisspannen nach Region und die Kosten durch, die beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
In welchen Schritten läuft der Kauf einer Wohnung auf Mallorca ab?
Der Ablauf unterscheidet sich vom deutschen Immobilienkauf vor allem durch zwei spanische Besonderheiten: die Steueridentifikationsnummer NIE und den Reservierungsvertrag, der oft schon vor der eigentlichen Beurkundung finanzielle Fakten schafft.
- NIE-Nummer und spanisches Konto beantragen – ohne NIE kann in Spanien keine Immobilie erworben werden. Die Beantragung dauert je nach Konsulat oder Ausländerbehörde vor Ort mehrere Wochen, weshalb sie ganz am Anfang stehen sollte.
- Finanzierungsrahmen klären – spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist nur bis zu einem begrenzten Anteil des Kaufpreises, der Rest muss aus Eigenkapital kommen. Wer eine Finanzierung braucht, sollte die Zusage vor der Reservierung einholen, nicht danach.
- Objektsuche und Besichtigung – über Makler, Bauträger oder private Inserate. Bei Neubauprojekten lohnt sich ein Blick auf den Baufortschritt und die Bonität des Bauträgers, bevor Geld fließt.
- Reservierungsvertrag (Arras) – meist gegen eine Anzahlung von wenigen Prozent des Kaufpreises. Erst ab hier lohnt sich die rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt.
- Rechtliche und bauliche Prüfung – Grundbuchauszug (Nota Simple), Bewohnbarkeitsbescheinigung, Schulden der Eigentümergemeinschaft und eventuelle Baulasten werden geprüft.
- Notartermin und Grundbucheintrag – die Escritura Pública wird unterzeichnet, die Restzahlung fällig und der Eigentumsübergang ins Grundbuch eingetragen.
Der häufigste Fehler in dieser Phase: Käufer unterschreiben den Reservierungsvertrag, bevor ein Anwalt die Unterlagen gesehen hat. Wird die Anzahlung dann verwirkt, weil sich später ein Problem mit dem Grundbuch oder der Baugenehmigung zeigt, ist das Geld meist verloren. Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, sollte die rechtliche Prüfung deshalb vor jeder verbindlichen Zahlung einplanen, nicht danach.
Was kostet eine Wohnung auf Mallorca – nach Lage sortiert
Die Preisspannen auf Mallorca schwanken stark zwischen den Regionen, und selbst innerhalb einer Gemeinde können Lage zum Meer, Ausblick und Bauzustand den Preis verdoppeln. Die folgenden Werte sind grobe Orientierungspunkte, keine verbindlichen Marktdaten – aktuelle Preise sollten immer bei einem lokalen Makler oder in aktuellen Portalsangeboten geprüft werden.
| Lage | Charakter | Ungefähre Preisspanne pro m² |
|---|---|---|
| Palma Altstadt / Zentrum | Sanierte Altbauwohnungen, hohe Nachfrage | hoch, oberes Marktsegment |
| Palma Stadtrand / Vororte | Wohnviertel mit guter Infrastruktur | mittleres bis gehobenes Segment |
| Südwesten (Santa Ponsa, Port Andratx) | Yachthäfen, internationales Publikum | sehr hoch, besonders in Meeresnähe |
| Nordwesten (Sóller, Pollença, Deià) | Bergkulisse, begrenztes Angebot | hoch, wenig Neubau |
| Osten (Portocolom, Cala d'Or) | Ruhigere Buchten, mehr Ferienwohnungen | mittel bis gehoben |
| Inland (Llucmajor, Sineu, Felanitx) | Dörfliches Umfeld, wenig Tourismus | niedrig bis mittel |
Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will und ein begrenztes Budget hat, findet im Inselinneren spürbar günstigere Angebote als an der Küste – allerdings mit dem Kompromiss längerer Wege zum Strand und geringerer Wiederverkaufsnachfrage bei ausländischen Käufern. Umgekehrt zahlt man an den bekannten Küstenorten einen deutlichen Aufschlag für Meerblick, kurze Wege zum Hafen und die internationale Käuferschicht, die die Preise dort stabil hält.
Ein Detail, das beim Preisvergleich oft übersehen wird: Neubauwohnungen werden meist als Bauträgerkauf mit gestaffelten Zahlungen angeboten, während Bestandswohnungen in der Regel eine einmalige Restzahlung beim Notar vorsehen. Das beeinflusst, wie viel Eigenkapital zu welchem Zeitpunkt bereitstehen muss – ein Punkt, der bei der Budgetplanung mit einzurechnen ist.
Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?
Wer eine Wohnung kaufen will auf Mallorca, sollte zusätzlich zum reinen Kaufpreis mit Nebenkosten in nennenswerter Höhe rechnen – diese werden in der Budgetplanung häufig zu knapp angesetzt.
- Übertragungssteuer beziehungsweise Mehrwertsteuer: Bei Bestandswohnungen fällt die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an, gestaffelt nach Kaufpreis; bei Neubauten von einem Bauträger wird stattdessen Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer fällig. Die genauen Sätze und Staffelungen sollten vor dem Kauf mit einem Steuerberater vor Ort abgeglichen werden, da sie sich ändern können.
- Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung und die Eintragung ins Eigentumsregister.
- Anwaltskosten: Üblich ist eine Vergütung, die sich am Kaufpreis orientiert, für die vollständige Prüfung von Grundbuch, Gemeinschaftsschulden und Baurecht.
- Maklerprovision: Auf Mallorca zahlt in der Regel der Verkäufer, jedoch lohnt sich eine schriftliche Klärung vor der Reservierung.
- Laufende Kosten nach dem Kauf: Grundsteuer (IBI), Müllgebühr, Beiträge zur Eigentümergemeinschaft sowie – für Nicht-Residenten – eine jährliche Einkommensteuer auf den fiktiven oder tatsächlichen Nutzen der Immobilie.
In Summe addieren sich die Erwerbsnebenkosten üblicherweise auf einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises. Wer diesen Puffer nicht einplant, gerät kurz vor dem Notartermin oft in Zeitdruck, weil die Bank die zusätzliche Summe nicht mehr rechtzeitig überweisen kann. Ein realistischer Finanzierungsplan für den Kauf einer Wohnung auf Mallorca rechnet die Nebenkosten deshalb von Anfang an mit, nicht erst am Ende.
Welche Fehler passieren beim Wohnungskauf auf Mallorca am häufigsten?
Die meisten Probleme entstehen nicht beim Notar, sondern in den Wochen davor – wenn Käufer aus Zeitdruck oder Sprachbarriere Prüfungen überspringen, die eigentlich Standard wären.
- Fehlende oder unvollständige Legalisierung von Umbauten: Terrassenverglasungen, ausgebaute Dachgeschosse oder zusammengelegte Wohnungen sind nicht automatisch im Grundbuch erfasst. Fehlt die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder weicht die reale Fläche vom Grundbuch ab, drohen spätere Bußgelder oder Probleme beim Weiterverkauf.
- Schulden der Eigentümergemeinschaft: Rückständige Beiträge früherer Eigentümer können auf den Käufer übergehen. Ein aktuelles Schuldenzeugnis der Gemeinschaft gehört deshalb zwingend zur Prüfung vor dem Notartermin.
- Unterschätzte Vermietungsauflagen: Wer die Wohnung später touristisch vermieten will, braucht auf Mallorca eine gesonderte Vermietungslizenz, die nicht für jede Wohnung erteilt wird – oft ist sie an das Baujahr oder die Zone gebunden. Das sollte vor dem Kauf geklärt sein, nicht danach.
- Reservierung ohne anwaltliche Prüfung: Wie im Abschnitt zum Ablauf beschrieben, ist eine übereilte Anzahlung eine der teuersten Fehlerquellen überhaupt.
- Wechselkurs- und Überweisungsrisiko: Größere Summen aus dem Ausland sollten frühzeitig und über etablierte Wege transferiert werden, um Kursschwankungen und Verzögerungen kurz vor dem Notartermin zu vermeiden.
Gerade bei älteren Bestandswohnungen in der Altstadt von Palma oder in Dorfkernen lohnt sich zudem ein Blick auf den energetischen Zustand und mögliche denkmalschutzrechtliche Auflagen, die Sanierungen erschweren oder verteuern können. Wer diese Punkte vor der Unterschrift klärt, kauft eine Wohnung auf Mallorca mit deutlich weniger bösen Überraschungen im ersten Jahr nach dem Notartermin.
Fazit
Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, sollte NIE-Nummer und Finanzierung früh klären, den Reservierungsvertrag erst nach anwaltlicher Prüfung unterschreiben und Nebenkosten sowie laufende Abgaben von Anfang an einrechnen. Die Preisspanne reicht von günstigeren Lagen im Inselinneren bis zu den teuren Küstenorten im Südwesten – welche Lage passt, hängt vom Budget, vom gewünschten Vermietungspotenzial und von der Bereitschaft ab, für Meerblick und Infrastruktur einen Aufschlag zu zahlen. Für die konkrete Prüfung von Grundbuch, Steuerlast und Kaufvertrag empfiehlt sich in jedem Fall ein unabhängiger, auf Mallorca spezialisierter Anwalt oder Steuerberater.
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