Wer eine Wohnung in Frankfurt kaufen möchte, zahlt neben dem Kaufpreis fast immer auch Maklergebühren – je nach Objekt schnell mehrere Tausend Euro. Diese Kosten lassen sich nicht immer ganz vermeiden, aber mit dem richtigen Vorgehen deutlich senken. Der folgende Überblick zeigt konkret, an welcher Stelle im Kaufprozess sich Verhandlungsspielraum ergibt und wo Käufer typischerweise mehr zahlen, als nötig wäre.
Wie hoch sind die Maklergebühren beim Wohnungskauf in Frankfurt?
Seit Dezember 2020 gilt bundesweit die geteilte Maklerprovision beim Immobilienkauf: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. In der Praxis bedeutet das für Frankfurt meist eine Aufteilung von jeweils rund 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer – die genaue Höhe kann regional und je nach Vereinbarung abweichen, weshalb ein Blick in den konkreten Maklervertrag unverzichtbar ist.
Bei einer Wohnung im Wert von 450.000 Euro sind das rund 16.000 Euro Provision pro Seite. Diese Summe kommt zusätzlich zu Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag – Kosten, die viele Käufer beim Budgetieren unterschätzen. Wichtig zu wissen:
- Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern frei verhandelbar.
- Ein mündliches Versprechen reicht nicht – die Maklercourtage muss schriftlich vereinbart sein, damit sie überhaupt fällig wird.
- Bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger fällt häufig keine oder nur eine reduzierte Provision an, da der Vertrieb oft intern organisiert ist.
Wer diese Grundlagen kennt, verhandelt von einer stärkeren Position aus – und erkennt schneller, ob eine geforderte Provision überhaupt marktüblich ist.
Direkt vom Eigentümer kaufen: Wie umgeht man den Makler ganz?
Die wirksamste Methode, Maklergebühren zu sparen, ist der Kauf ohne Makler. In Frankfurt gibt es dafür mehrere realistische Wege, auch wenn das Angebot an provisionsfreien Objekten in gefragten Lagen wie Sachsenhausen oder dem Westend begrenzt ist.
- Privatverkäufe direkt vom Eigentümer: Auf einschlägigen Portalen lassen sich Angebote nach „ohne Makler“ oder „provisionsfrei“ filtern. Solche Anzeigen sind seltener, aber gerade bei Eigentumswohnungen aus Erbschaften oder bei Verkäufen im Familienkreis häufiger zu finden.
- Neubau direkt vom Bauträger: Viele Frankfurter Neubauprojekte, etwa in Riedberg oder im Europaviertel, werden ohne externen Makler vertrieben. Der Vertriebsmitarbeiter des Bauträgers arbeitet auf Provisionsbasis des Unternehmens, nicht auf Kosten des Käufers.
- Zwangsversteigerungen: Objekte aus Versteigerungsverfahren werden über das Amtsgericht abgewickelt, eine Maklerprovision entfällt vollständig. Dafür trägt der Käufer ein höheres Risiko, da eine Innenbesichtigung oft nicht möglich ist und Rechtsmängel unentdeckt bleiben können.
- Netzwerke und Kontakte: Wer in Frankfurt beruflich oder privat gut vernetzt ist, erfährt manchmal vor der öffentlichen Vermarktung von einem Verkauf – noch bevor überhaupt ein Makler eingeschaltet wird.
Der Nachteil beim provisionsfreien Direktkauf: Käufer müssen Wertermittlung, Vertragsprüfung und Verhandlung selbst übernehmen oder dafür einen Anwalt beauftragen. Diese Kosten sollten gegen die gesparte Provision gerechnet werden, bevor man sich für diesen Weg entscheidet.
Maklerprovision verhandeln: Welcher Spielraum ist realistisch?
Auch wenn ein Makler eingeschaltet ist, ist die genannte Provisionshöhe fast immer eine Verhandlungsbasis und kein Fixpreis. Wer vorbereitet in ein Gespräch geht, kann in der Praxis oft einen halben bis ganzen Prozentpunkt herausholen.
- Mehrere Angebote einholen: Wer sich für mehrere vergleichbare Objekte interessiert, kann bei einem Makler, der mehrere Wohnungen im selben Portfolio anbietet, oft ein Preisnachlassgespräch führen.
- Auf lange Vermarktungsdauer achten: Steht eine Wohnung schon Monate im Angebot, ist der Makler häufig eher bereit, bei der Provision entgegenzukommen, um den Verkauf endlich abzuschließen.
- Schnelle Finanzierungszusage vorlegen: Eine bereits geprüfte Finanzierungsbestätigung der Bank signalisiert Verkaufsbereitschaft und stärkt die eigene Verhandlungsposition gegenüber Makler und Verkäufer.
- Provisionsteilung klären, bevor man unterschreibt: Manche Makler versuchen, dem Käufer über Zusatzklauseln einen höheren Anteil aufzuerlegen, als gesetzlich vorgesehen. Ein Blick in den Maklervertrag vor der Unterschrift ist Pflicht, im Zweifel mit rechtlicher Prüfung durch einen Anwalt oder Notar.
Ein häufiger Fehler: Käufer verhandeln erst nach der Reservierungsbestätigung, wenn der Makler kaum noch Anreiz zum Nachgeben hat. Der beste Zeitpunkt für ein Gespräch über die Provision ist vor der verbindlichen Zusage, solange noch echte Alternativen auf dem Tisch liegen.
Kaufen oder mieten: Wie unterscheiden sich die Maklerkosten?
Wer noch unentschlossen ist, ob eine Eigentumswohnung überhaupt die richtige Entscheidung ist, sollte die Kostenlogik beim Mieten kennen – sie funktioniert komplett anders. Beim Mieten einer Wohnung gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Da in der Regel der Vermieter den Makler engagiert, um seine Wohnung zu vermieten, trägt bei Frankfurt Wohnung mieten-Angeboten meist der Vermieter die Provision, nicht der Mieter.
Das erklärt, warum bei Mieten Wohnung Frankfurt-Anzeigen häufig „provisionsfrei für Mieter“ steht, während beim Kauf fast immer ein Anteil beim Käufer landet. Wer eine Wohnung zu mieten Frankfurt sucht und trotzdem eine Maklergebühr verlangt bekommt, sollte genau prüfen, ob der Vermieter den Makler tatsächlich beauftragt hat – nur dann ist eine Umlage auf den Mieter überhaupt rechtlich zulässig.
Für die Entscheidung zwischen Kauf und Miete lohnt sich diese Übersicht:
| Aspekt | Wohnung kaufen | Wohnung mieten |
|---|---|---|
| Wer zahlt die Maklerprovision? | Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten | in der Regel der Vermieter |
| Typische Zusatzkosten | Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch | Kaution, ggf. Renovierungsklauseln |
| Verhandlungsspielraum | bei Provision und Kaufpreis | meist nur bei der Miethöhe selbst |
Wer sich für Wohnung Frankfurt mieten statt Kauf entscheidet, weil das eigene Budget für Kaufpreis plus Nebenkosten aktuell nicht reicht, spart sich zumindest die anteilige Maklercourtage komplett – ein Argument, das in der Übergangsphase vor einem späteren Kauf durchaus mitgedacht werden sollte.
Typische Fehler, die beim Sparen an der Maklergebühr passieren
Nicht jeder Versuch, Provision zu sparen, geht am Ende auch günstiger aus. Einige Fehler kosten Käufer am Ende mehr, als sie eingespart hätten.
- Vorschnelle Unterschrift unter einen Alleinauftrag: Manche Makler lassen Interessenten eine „Reservierungsvereinbarung“ unterschreiben, die faktisch eine Provisionspflicht auch bei Rücktritt vom Kauf begründet. Solche Klauseln sollten vor der Unterschrift genau geprüft werden.
- Provisionsfreie Angebote ungeprüft übernehmen: Ein „provisionsfrei“ beworbenes Objekt kann versteckte Kosten enthalten, etwa eine höhere Grundgebühr für Vermittlungsdienstleistungen außerhalb der klassischen Maklerprovision.
- Eigenrecherche ohne rechtliche Prüfung: Wer einen Direktkauf ohne Makler abschließt, spart die Provision, verzichtet aber oft auf die Prüfung von Grundbuch, Teilungserklärung und Protokollen der Eigentümergemeinschaft. Fehlende Sorgfalt an dieser Stelle führt bei Eigentumswohnungen häufig zu bösen Überraschungen, etwa bei anstehenden Sanierungen im Gemeinschaftseigentum.
- Verhandlung zu spät angestoßen: Wer erst kurz vor dem Notartermin über die Provision spricht, hat kaum noch Verhandlungsmacht – zu diesem Zeitpunkt ist der Deal für den Makler bereits gesichert.
Am Ende gilt: Eine niedrigere Maklergebühr bringt nur dann einen echten Vorteil, wenn die eingesparte Summe nicht an anderer Stelle durch unentdeckte Mängel oder rechtliche Unsicherheiten wieder verloren geht. Eine unabhängige rechtliche Prüfung durch einen Anwalt oder Notar bleibt deshalb auch beim provisionsfreien Kauf sinnvoll.
Fazit
Wer beim Wohnungskauf in Frankfurt sparen will, sollte zuerst die aktuelle Provisionsaufteilung kennen, dann gezielt nach provisionsfreien Alternativen wie Neubau oder Direktverkauf suchen und die Höhe der Courtage aktiv verhandeln, statt sie unhinterfragt zu akzeptieren. Wichtig bleibt dabei, die eingesparte Provision nicht durch fehlende rechtliche oder bauliche Prüfung wieder zu verlieren. Für die konkrete Vertragsgestaltung und die genaue Höhe der fälligen Kosten empfiehlt sich in jedem Fall die Rücksprache mit einem Notar oder einer auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsberatung.
