Ein Haus in Bremen zu kaufen gelingt am reibungslosesten, wenn Finanzierung, Besichtigung, Notarvertrag und Übergabe in der richtigen Reihenfolge ablaufen. Wer diese Schritte kennt, vermeidet die typischen Verzögerungen und Kostenfallen, die beim Immobilienkauf immer wieder auftauchen. Der folgende Ablauf zeigt konkret, was in welcher Phase zu tun ist – von der ersten Finanzierungsanfrage bis zur Schlüsselübergabe.
Schritt 1: Finanzierung und Bonität vor der Suche klären
Bevor Sie sich ernsthaft auf die Suche nach einem Haus in Bremen begeben, sollte die Finanzierung stehen – zumindest in Form einer verbindlichen Finanzierungsbestätigung der Bank. Wer ohne diese Bestätigung besichtigt, verliert bei begehrten Objekten regelmäßig gegen Interessenten, die bereits nachweisen können, dass sie zahlungsfähig sind.
Konkret braucht die Bank für eine belastbare Zusage: Einkommensnachweise der letzten Monate, eine Übersicht über vorhandenes Eigenkapital, bestehende Kredite sowie eine Schufa-Auskunft. Als Faustregel gilt, dass Käufer die Kaufnebenkosten – dazu später mehr – möglichst aus Eigenkapital stemmen sollten, da eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten die Zinskonditionen spürbar verschlechtert.
Ein häufiger Fehler in dieser Phase: Interessenten kalkulieren nur den reinen Kaufpreis und übersehen, dass Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision zusätzlich finanziert werden müssen. Wer sein Budget zu knapp ansetzt, muss später bei der Objektwahl Kompromisse eingehen, die sich vermeiden ließen, wenn die Finanzierungsobergrenze von Anfang an realistisch berechnet worden wäre.
- Finanzierungsbestätigung der Bank vor der ersten Besichtigung einholen
- Nebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren
- Eigenkapitalquote und monatliche Belastbarkeit realistisch ansetzen, nicht optimistisch
Schritt 2: Besichtigung und Objektprüfung in Bremen
Bremen bietet eine breite Spanne an Haustypen und Lagen, von der Bremer Reihenhaussiedlung bis zum freistehenden Einfamilienhaus im Umland – die Stärken und Schwächen einzelner Stadtteile behandelt der Überblicksartikel zum Hauskauf in Bremen ausführlicher. An dieser Stelle zählt vor allem, wie eine Besichtigung so abläuft, dass Sie am Ende eine belastbare Kaufentscheidung treffen können.
Verlangen Sie vor dem Termin das vollständige Exposé inklusive Energieausweis, Grundriss und – wenn vorhanden – Angaben zu Modernisierungen. Bei älteren Bremer Häusern lohnt sich ein besonderer Blick auf Heizungsalter, Dach, Keller und Fenster, da hier oft der größte Sanierungsstau versteckt liegt. Feuchtigkeitsspuren im Keller sind in Bremen wegen des teilweise hohen Grundwasserstands kein Randthema, sondern gehören zur Standardprüfung.
Eine zweite Besichtigung, idealerweise mit einem Bausachverständigen oder zumindest bei Tageslicht und ohne Zeitdruck, deckt Mängel auf, die beim ersten Rundgang leicht übersehen werden. Wer sich bei einem Haus in Bremen unsicher ist, sollte lieber einen weiteren Termin einplanen, als sich unter Zeitdruck von Makler oder Verkäufer zu einer voreiligen Zusage drängen zu lassen.
- Energieausweis, Grundriss und Modernisierungsnachweise vor dem Termin anfordern
- Keller, Dach und Heizung gezielt auf Feuchtigkeit und Alter prüfen
- Bei Unsicherheit eine zweite Besichtigung oder einen Sachverständigen einplanen
Schritt 3: Kaufvertrag, Notartermin und Grundbucheintrag
Ist die Entscheidung für ein bestimmtes Haus gefallen, folgt der rechtlich entscheidende Teil des Kaufs. Der Verkäufer oder Makler beauftragt üblicherweise den Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrags; als Käufer haben Sie jedoch das Recht, den Notar mitzubestimmen, wenn Sie selbst den Auftrag erteilen. In Bremen sind die Notargebühren gesetzlich festgelegt und unabhängig davon, welcher Notar beauftragt wird.
Der Vertragsentwurf sollte mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit genug Zeit bleibt, ihn in Ruhe zu prüfen – im Zweifel mit anwaltlicher Unterstützung. Wer den Entwurf erst am Vortag des Termins erhält, gerät unter Zeitdruck und übersieht leicht Klauseln zu Sachmängelhaftung, Fälligkeitsvoraussetzungen oder mitverkauftem Inventar.
Beim Notartermin selbst wird der Vertrag verlesen und von beiden Parteien unterzeichnet. Danach veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer bis zur endgültigen Umschreibung rechtlich absichert. Erst wenn diese Vormerkung eingetragen ist und alle im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis zur Zahlung fällig – ein Punkt, an dem Käufer keinesfalls vorschnell überweisen sollten, nur weil der Verkäufer auf Eile drängt.
- Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor Beurkundung prüfen lassen
- Auf Eintragung der Auflassungsvormerkung vor der Kaufpreiszahlung bestehen
- Fälligkeitsvoraussetzungen im Vertrag genau lesen, bevor überwiesen wird
Welche Nebenkosten kommen beim Hauskauf in Bremen hinzu?
Zum eigentlichen Kaufpreis kommen beim Erwerb eines Bremer Hauses mehrere gesetzlich oder marktüblich bedingte Nebenkosten hinzu, die Käufer von Anfang an in die Finanzierung einplanen sollten. Da sich Steuersätze und Gebührenordnungen ändern können, lohnt sich vor der Kaufentscheidung eine aktuelle Bestätigung durch Notar oder Steuerberater.
| Kostenposition | Ungefähre Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | derzeit rund 5 Prozent des Kaufpreises |
| Notar- und Gerichtskosten | rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises |
| Maklerprovision (falls anfällt) | meist zwischen 3 und 3,5 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer, je nach Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer |
In Summe müssen Käufer, die in Bremen ein Haus kaufen wollen, also mit zusätzlichen 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen, in einzelnen Fällen auch mehr. Diese Summe wird von den Banken in der Regel nicht oder nur teilweise mitfinanziert, weshalb ein entsprechender Eigenkapitalpuffer vor der Objektsuche stehen sollte.
Ein weiterer, oft unterschätzter Posten sind Kosten für Umzug, Renovierung und die ersten Instandhaltungsrücklagen, besonders bei älteren Häusern im Bremer Bestand. Wer diese Positionen erst nach dem Notartermin kalkuliert, gerät leicht in finanzielle Enge, sobald nach dem Einzug unerwartete Reparaturen anfallen.
Übergabe und häufige Fehler beim Hauskauf
Nach der Grundbuchumschreibung folgt die Übergabe des Hauses, die im Kaufvertrag meist an einen konkreten Termin oder an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft ist. Bei diesem Termin sollten Käufer und Verkäufer gemeinsam ein Übergabeprotokoll erstellen, das Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, den Zustand des Hauses sowie die Anzahl übergebener Schlüssel dokumentiert.
Ein klassischer Fehler ist es, die Restzahlung zu leisten, bevor die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen – etwa die Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers oder die Eintragung der Auflassungsvormerkung – tatsächlich erfüllt sind. Der Notar prüft diese Punkte zwar in der Regel, doch die Verantwortung, vor der Überweisung nachzufragen, liegt letztlich beim Käufer.
Ebenso häufig ist die Unterschätzung des Zustands älterer Häuser in Bremen: Wer sich beim Kauf allein auf mündliche Zusagen zum baulichen Zustand verlässt, statt diese im Vertrag oder durch ein unabhängiges Gutachten festzuhalten, hat im Streitfall schlechte Karten, da die Sachmängelhaftung beim Gebrauchtimmobilienkauf meist vertraglich ausgeschlossen wird.
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl gemeinsam unterschreiben
- Restzahlung erst nach Erfüllung aller vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen leisten
- Zusagen zum baulichen Zustand schriftlich festhalten, nicht nur mündlich vereinbaren
Fazit
Wer in Bremen ein Haus kaufen möchte, sollte die Reihenfolge Finanzierung, Besichtigung, Notarvertrag, Nebenkosten und Übergabe konsequent einhalten und an jedem Punkt die genannten typischen Fehler im Blick behalten. Damit lässt sich der Kaufprozess planbar und ohne unangenehme Überraschungen zum Abschluss bringen. Für die konkrete Vertragsgestaltung und die aktuell geltenden Steuersätze empfiehlt sich in jedem Fall die Rücksprache mit Notar, Steuerberater oder einem lokal erfahrenen Makler.
