Frankfurt Haus kaufen: Einfamilienhaus und Reihenhaus

Wer in Frankfurt ein Haus kaufen möchte, steht meist vor der Wahl zwischen zwei sehr unterschiedlichen Haustypen: dem freistehenden Einfamilienhaus mit eigenem Garten und dem platzsparenden Reihenhaus in dichter bebauten Stadtrandlagen. Beide Varianten unterscheiden sich deutlich bei Preis, Lage und Instandhaltungsaufwand, und wer diese Unterschiede kennt, kann Suche, Finanzierung und Notartermin gezielter planen.

Einfamilienhaus oder Reihenhaus: Preise und Lagen in Frankfurt

Freistehende Einfamilienhäuser gibt es in Frankfurt fast ausschließlich in den äußeren Stadtteilen und im direkten Umland, etwa in Richtung Kalbach, Harheim, Sossenheim oder in den Nachbarstädten wie Kelkheim und Bad Vilbel. Innerhalb des Autobahnrings sind freistehende Häuser selten und entsprechend teuer, weil Grundstücke hier knapp und meist schon bebaut sind. Wer ein größeres Grundstück und Ruhe sucht, muss also häufig Kompromisse bei der Pendelzeit ins Zentrum eingehen.

Reihenhäuser sind dagegen in vielen Stadtteilen zu finden, in denen in den 1960er- bis 1990er-Jahren größere Siedlungen entstanden sind, etwa in Nieder-Erlenbach, Preungesheim oder im Frankfurter Süden. Sie kosten in der Regel spürbar weniger als ein freistehendes Haus vergleichbarer Wohnfläche, weil der Grundstücksanteil kleiner ausfällt und die Bebauungsdichte höher ist. Dafür teilen sich Nachbarn mindestens eine, oft zwei Grenzwände, was bei Renovierungen und Lärmschutz relevant wird.

Grundsätzlich gilt: Je näher am Zentrum und je besser die Anbindung an S-Bahn oder Autobahn, desto höher der Quadratmeterpreis, unabhängig vom Haustyp. Vor einer Kaufentscheidung lohnt sich ein Vergleich mehrerer Angebote in der gewünschten Lage über einen längeren Zeitraum, da Preise je nach Zustand, Baujahr und energetischem Standard stark schwanken können. Aktuelle Preisniveaus sollten Käufer immer bei einem lokalen Makler oder über Gutachterausschüsse der Stadt Frankfurt prüfen, da sich das Marktumfeld verändern kann.

Ablauf: Von der Besichtigung bis zum Notartermin

Der Kaufprozess folgt bei Einfamilienhaus und Reihenhaus im Grunde denselben Schritten, auch wenn die Prüfung im Detail unterschiedlich ausfällt. Wer strukturiert vorgeht, vermeidet, dass ein passendes Objekt an einer fehlenden Finanzierungszusage oder unvollständigen Unterlagen scheitert.

1. Finanzierungsrahmen klären: Vor der ersten Besichtigung sollte eine grobe Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen. In einem nachgefragten Markt wie Frankfurt entscheidet oft die Schnelligkeit, mit der ein Käufer verbindlich reagieren kann.
2. Objekt besichtigen und Unterlagen prüfen: Dazu gehören Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, bei Reihenhäusern zusätzlich die Teilungserklärung oder Vereinbarungen zur gemeinsamen Grenzwand und zu Erschließungskosten der Siedlung.
3. Bausubstanz begutachten: Bei älteren Einfamilienhäusern lohnt sich ein unabhängiger Gutachter, der Dach, Keller, Heizung und Elektrik bewertet. Bei Reihenhäusern ist zusätzlich zu prüfen, ob Schäden an der Trennwand auf das Nachbarhaus übergreifen könnten.
4. Kaufpreis verhandeln: Mängel, energetischer Sanierungsbedarf oder ein anstehender Dachausbau sind übliche Verhandlungsargumente. Wer den Zustand realistisch einschätzt, verhandelt glaubwürdiger als mit pauschalen Preisnachlässen.
5. Finanzierung final bestätigen lassen: Erst mit einer verbindlichen Kreditzusage sollte der Notartermin vereinbart werden, da eine geplatzte Finanzierung nach der Reservierung zu Verzögerungen und mitunter zu Konventionalstrafen führen kann.
6. Notarvertrag prüfen und unterzeichnen: Der Kaufvertragsentwurf sollte mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, damit genug Zeit für Rückfragen bleibt. Fragen zu Fristen, Übergabetermin und Besitzübergang gehören vorab geklärt, nicht erst am Notartisch.

Zwischen Reservierung und Notartermin vergehen in der Praxis häufig vier bis acht Wochen, bei komplexeren Finanzierungen auch länger. Diese Zeit sollte realistisch eingeplant werden, gerade wenn parallel eine bestehende Wohnung gekündigt oder verkauft werden muss.

Welche Kosten kommen beim Hauskauf in Frankfurt tatsächlich hinzu?

Der reine Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland, Maklerbeteiligung und individueller Situation einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises aus und sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren.

• Grunderwerbsteuer: In Hessen wird ein fester Prozentsatz des Kaufpreises fällig; der aktuelle Satz sollte vor dem Kauf beim zuständigen Finanzamt oder Notar bestätigt werden, da Steuersätze angepasst werden können.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch an und liegen üblicherweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Sie wird bei den meisten Verkäufen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; die genaue Aufteilung und Höhe sollte im Exposé oder Maklervertrag klar ausgewiesen sein.
• Instandhaltungsrücklage: Besonders bei älteren Einfamilienhäusern mit unsaniertem Dach, alter Heizung oder undichten Fenstern sollte direkt nach dem Kauf Kapital für Sanierungen zurückgehalten werden.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger und bei Reihenhaussiedlungen mitunter eine gemeinschaftliche Instandhaltungspauschale für Wege, Zäune oder gemeinsame Grünflächen.

Ein häufiger Fehler ist, das Budget zu knapp auf den Kaufpreis zuzuschneiden und die Nebenkosten zu unterschätzen. Wer zusätzlich einen Puffer für unerwartete Reparaturen einplant, gerät nach dem Einzug seltener in finanzielle Engpässe.

Typische Fehler beim Kauf von Einfamilienhaus und Reihenhaus

Manche Probleme zeigen sich erst nach dem Einzug, lassen sich aber mit der richtigen Vorbereitung vermeiden.

• Grundstücksgröße überschätzen: Bei Einfamilienhäusern in Randlagen wirken Grundstücke im Exposé oft großzügiger, als sie in der Realität nutzbar sind, etwa durch Hanglage, Baumbestand oder Abstandsflächen zum Nachbarn.
• Zustand der Grenzwand ignorieren: Bei Reihenhäusern wird selten geprüft, wer für Risse oder Feuchtigkeit an der gemeinsamen Wand haftet. Ohne klare vertragliche Regelung entstehen hier häufig Streitigkeiten mit den Nachbarn.
• Energetischen Zustand unterschätzen: Ältere Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren benötigen häufig eine Sanierung von Dämmung und Heizung. Diese Kosten sollten vor dem Kauf realistisch eingepreist werden, nicht erst danach kalkuliert werden.
• Erschließung und Wegerechte übersehen: Manche Reihenhaussiedlungen haben gemeinsame Zufahrten oder Stellplätze, deren Nutzung vertraglich geregelt sein muss. Fehlt diese Regelung, drohen spätere Konflikte um Parkflächen oder Zufahrtsrechte.
• Zu spät finanzieren: In einem nachgefragten Markt verlieren Käufer passende Objekte oft, weil die Finanzierungszusage erst nach der Besichtigung eingeholt wird, während andere Interessenten bereits verbindlich zusagen können.

Eine unabhängige Bausubstanzprüfung vor der Unterschrift kostet zwar zusätzlich Zeit und Geld, deckt aber genau diese Risiken auf, bevor sie zum teuren Problem nach dem Einzug werden.

Übergangslösung: Wohnung mieten, bis das Haus bezugsfertig ist

Zwischen Verkauf der alten Wohnung, Notartermin und Einzug ins neue Haus liegt oft eine Lücke von mehreren Wochen bis Monaten, besonders wenn vor dem Einzug noch saniert wird. In dieser Zeit ist es üblich, vorübergehend eine Wohnung in Frankfurt zu mieten, statt den eigenen Zeitplan an den Bauzustand des Hauses zu koppeln.

Wer in dieser Phase eine Wohnung zur Miete in Frankfurt sucht, sollte gezielt nach befristeten Mietverträgen oder möblierten Angeboten schauen, da diese meist flexibler kündbar sind als ein regulärer unbefristeter Vertrag. Anbieter für kurzfristige Zwischenmiete finden sich sowohl bei klassischen Maklern als auch auf spezialisierten Portalen für möblierte Wohnungen. Wichtig ist, die Mietdauer realistisch zu kalkulieren, denn Bauverzögerungen bei Sanierung oder Umbau des neuen Hauses sind keine Seltenheit.

Wer parallel zur Haussuche bereits eine Wohnung in Frankfurt mietet, sollte im Mietvertrag auf kurze Kündigungsfristen oder eine Sonderkündigungsklausel achten, um beim Einzug ins neue Haus nicht an eine lange Restlaufzeit gebunden zu sein. Gerade in gefragten Lagen ist eine Wohnung zu mieten in Frankfurt kurzfristig nicht immer einfach, weshalb sich eine frühzeitige Suche parallel zur Hausfinanzierung lohnt.

Für Verkäufer der alten Wohnung, die selbst zur Miete zwischenziehen, gilt zusätzlich: Der Verkaufserlös steht oft erst nach dem Notartermin und der Kaufpreiszahlung zur Verfügung. Wer diesen Betrag für die Finanzierung des neuen Hauses einplant, sollte die Übergangsmiete separat budgetieren, damit keine Finanzierungslücke entsteht.

Fazit

Ob Einfamilienhaus oder Reihenhaus in Frankfurt die passendere Wahl ist, hängt vor allem vom Budget, dem gewünschten Grundstücksanteil und der Bereitschaft ab, sich Grenzwände mit Nachbarn zu teilen. Wer Finanzierung, Kaufnebenkosten und Bausubstanzprüfung frühzeitig klärt, vermeidet die häufigsten Stolperfallen im Kaufprozess. Und wer die Zeit bis zum Einzug überbrücken muss, sollte eine passende Mietwohnung frühzeitig und mit flexiblen Vertragsbedingungen suchen, statt sich unter Zeitdruck auf ein Provisorium einzulassen.