Wer auf Mallorca eine Wohnung kaufen möchte, bewegt sich im spanischen Zivil- und Steuerrecht, das sich in mehreren Punkten deutlich vom deutschen unterscheidet. Während die Pillar-Seite „Immobilien Mallorca" den Markt und die Regionen im Überblick zeigt, geht es hier ausschließlich um die rechtlichen Schritte, Fristen und Fallstricke, die beim Kauf einer Eigentumswohnung konkret auf Käufer zukommen.
NIE-Nummer, Vollmacht und weitere Voraussetzungen für ausländische Käufer
Ohne NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) läuft auf Mallorca kein Immobilienkauf – sie ist Voraussetzung für Notarvertrag, Grundbucheintrag, Steuerzahlung und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Die Nummer kann entweder bei der spanischen Botschaft oder einem Konsulat im Heimatland oder direkt vor Ort bei der zuständigen Ausländerbehörde bzw. Polizeidienststelle beantragt werden. Wer die Wohnung auf Mallorca kaufen will, ohne selbst mehrfach anreisen zu können, sollte die Beantragung frühzeitig einplanen, da Terminvergabe und Bearbeitungszeit je nach Behörde stark schwanken.
Ein spanisches Bankkonto ist in der Praxis ebenfalls notwendig, um Kaufpreis, Steuern, Notar- und Registergebühren sowie spätere laufende Kosten wie Strom, Wasser oder Gemeinschaftsgebühren abzuwickeln. Käufer, die nicht zu jedem Termin persönlich anreisen möchten, erteilen häufig einer Anwältin oder einem Anwalt vor Ort eine notariell beglaubigte Vollmacht (poder notarial), die dann Reservierung, Vertragsunterzeichnung und Behördengänge übernehmen kann.
Für Käufer außerhalb der EU kommen zusätzliche Meldepflichten hinzu: Investitionen ab einer bestimmten Höhe müssen dem spanischen Wirtschaftsministerium beziehungsweise der Banco de España gemeldet werden, und je nach Herkunftsland können Sanktionslisten- oder Geldwäscheprüfungen den Ablauf verlängern. Diese Vorgaben ändern sich gelegentlich, weshalb sie vor dem Kauf einer Wohnung auf Mallorca unbedingt bei einer auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei aktuell zu erfragen sind.
Häufiger Fehler in dieser Phase: Käufer unterschätzen die Vorlaufzeit für die NIE-Nummer und geraten dadurch unter Zeitdruck, wenn der Verkäufer auf eine schnelle Unterzeichnung drängt. Ein realistischer Zeitplan von mehreren Wochen für alle behördlichen Vorbereitungen ist deutlich sicherer als eine spontane Zusage.
Vom Reservierungsvertrag zum Notartermin: So läuft der Kauf ab
Der typische Ablauf beim Kaufen einer Wohnung auf Mallorca gliedert sich in mehrere rechtlich unterschiedlich bindende Schritte. Zunächst wird häufig ein Reservierungsvertrag (contrato de reserva) unterzeichnet, mit dem die Immobilie gegen eine kleine Anzahlung – oft rund ein Prozent des Kaufpreises – für einige Wochen vom Markt genommen wird, damit die rechtliche Prüfung stattfinden kann.
Nach positiver Prüfung folgt in der Regel der private Kaufvertrag, der sogenannte contrato de arras, mit einer Anzahlung von meist zehn Prozent des Kaufpreises. Dieser Vertrag ist bereits rechtlich bindend: Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung; zieht sich der Verkäufer zurück, muss er üblicherweise den doppelten Betrag zurückzahlen. Genau deshalb sollte dieser Vertrag niemals unterschrieben werden, bevor Grundbuch, Baurecht und Gemeinschaftsschulden geprüft sind – ein Punkt, an dem in der Praxis viele Käufer zu schnell handeln, weil sie Angst haben, die Wohnung an einen anderen Interessenten zu verlieren.
Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt erst mit der notariellen Beurkundung, der escritura pública de compraventa. Der Notar prüft Identität, Vollmachten und die vorgelegten Unterlagen, verliest den Vertrag und lässt ihn von beiden Seiten unterzeichnen. Mit der Unterschrift wird der Kaufpreis fällig, meist per Bankscheck oder Überweisung, und die Schlüsselübergabe findet üblicherweise am selben Tag statt.
Damit ist der Kauf zwar wirksam, aber noch nicht vollständig abgesichert: Die Eintragung im Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch, erfolgt nicht automatisch, sondern muss separat beantragt werden. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumsschutz gegenüber Dritten vollständig gesichert. In der Praxis übernimmt das ein Gestor oder Anwalt, die Bearbeitung dauert je nach Grundbuchamt mehrere Wochen bis Monate.
Steuern und Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung
Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte die Nebenkosten von Anfang an in die Finanzierung einrechnen, da sie deutlich über dem in Deutschland üblichen Niveau liegen können. Bei einer gebrauchten Wohnung fällt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) an, eine Grunderwerbsteuer, deren Satz auf den Balearen gestaffelt nach Kaufpreis berechnet wird und regelmäßig angepasst werden kann – der aktuelle Satz sollte daher vor Vertragsabschluss beim Notar oder Steuerberater verifiziert werden.
Beim Kauf einer neuen Wohnung direkt vom Bauträger fällt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) an, ergänzt um eine Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD). Diese Unterscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie ist steuerlich relevant und sollte vorab eindeutig geklärt sein, da sie den Gesamtpreis spürbar verändert.
Hinzu kommen weitere feste Positionen:
- Notargebühren, die sich nach einer staatlich festgelegten Gebührenordnung am Kaufpreis orientieren
- Gebühren für die Grundbucheintragung
- Honorar für Anwalt oder Gestor, üblicherweise ein Prozentsatz des Kaufpreises
- gegebenenfalls Maklerprovision, falls diese vertraglich dem Käufer auferlegt wird
In Summe kalkulieren viele Berater beim Wohnungskauf auf Mallorca mit Nebenkosten in einer Größenordnung von etwa zehn bis vierzehn Prozent des Kaufpreises – eine grobe Orientierung, die im Einzelfall abweichen kann und vor Vertragsunterzeichnung konkret berechnet werden sollte.
Nach dem Kauf entstehen laufende steuerliche Pflichten: die jährliche Grundsteuer IBI, für nicht in Spanien ansässige Eigentümer zusätzlich eine Einkommensteuer auf den fiktiven oder tatsächlichen Mietertrag (Modelo 210), und bei höherwertigen Objekten unter Umständen eine Vermögensteuer, die auf den Balearen eigene Freibeträge kennt. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird, und werden von vielen Käufern erst nach dem Kauf entdeckt – ein Punkt, den ein spanischer Steuerberater vorab klären sollte.
Rechtliche Prüfung vor dem Kauf: Grundbuch, Baurecht und Bescheinigungen
Vor jeder Unterschrift steht die rechtliche Due Diligence. Grundlage ist die nota simple, ein Auszug aus dem Grundbuch, der Eigentümer, Belastungen, Hypotheken, Pfändungen und eingetragene Flächen zeigt. Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte diesen Auszug nicht nur vom Verkäufer entgegennehmen, sondern selbst oder über die eigene Anwältin aktuell abrufen lassen, da sich der Stand zwischen Reservierung und Notartermin ändern kann.
Ein auf Mallorca besonders relevantes Thema ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) beziehungsweise die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación). Auf der Insel wurden in der Vergangenheit vermehrt Wohnungen in ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Gebäuden oder ohne vollständige Genehmigung errichtet; ohne gültige Bescheinigung drohen Probleme bei Weiterverkauf, Vermietung oder Anschluss an Versorgungsleitungen. Diese Unterlagen sollten vor dem Kauf lückenlos vorliegen.
Bei älteren Gebäuden verlangen manche Gemeinden zudem eine Inspección Técnica de Edificios (ITE), eine technische Bauzustandsprüfung, die Mängel und notwendige Sanierungen dokumentiert. Liegt eine solche Prüfung mit Auflagen vor, sollte vor dem Kauf geklärt werden, wer die Sanierungskosten trägt.
Weitere Punkte, die vor dem Notartermin zu prüfen sind:
- gültiges Energieausweis-Zertifikat (certificado de eficiencia energética)
- bei Objekten in Küstennähe die Grenzen der Küstenschutzzone nach dem spanischen Küstengesetz (Ley de Costas), die Bau- und Nutzungsrechte einschränken kann
- bei Neubauten die Bauabnahmebescheinigung (certificado final de obra) und die Bankgarantie für geleistete Anzahlungen
Häufigster Fehler in dieser Phase ist der Verzicht auf eine unabhängige rechtliche Prüfung, weil Vertrauen in Makler oder Verkäufer gesetzt wird. Gerade bei älteren Fincas mit angebauten Wohneinheiten oder bei Objekten mit unklarer Bauhistorie zeigt sich erst bei genauer Prüfung, ob tatsächlich eine rechtlich einwandfreie Wohnung gekauft wird.
Eigentumswohnung mit Gemeinschaft: Worauf bei der Comunidad de Propietarios zu achten ist
Anders als beim Kauf eines freistehenden Hauses gehört zu jeder Eigentumswohnung automatisch die Mitgliedschaft in der Comunidad de Propietarios, dem spanischen Pendant zur deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Regeln und Beschlüsse wirken unmittelbar auf den neuen Eigentümer, weshalb sie vor dem Kauf eingesehen werden sollten.
Ein zentraler Punkt sind offene Gemeinschaftsgebühren: Nach spanischem Wohnungseigentumsrecht haftet der neue Eigentümer für die Schulden des laufenden Jahres und in der Regel auch für die des Vorjahres, selbst wenn diese vom vorherigen Eigentümer verursacht wurden. Vor der Unterzeichnung sollte deshalb eine Bescheinigung der Hausverwaltung (certificado de deudas) verlangt werden, die bestätigt, dass keine offenen Beträge bestehen.
Ebenso wichtig ist der Blick in die Gemeinschaftsstatuten (estatutos): Manche Gemeinschaften auf Mallorca schränken die kurzfristige touristische Vermietung ausdrücklich ein oder verbieten sie ganz – relevant für alle, die die Wohnung später als Ferienimmobilie vermieten möchten. Auch geplante größere Sanierungen, etwa an Dach, Fassade oder Poolanlage, werden häufig über Sonderumlagen (derramas) finanziert, die bereits beschlossen, aber noch nicht bezahlt sein können.
Schließlich lohnt ein genauer Blick auf Nebenräume wie Stellplatz oder Abstellraum: Diese sind auf Mallorca oft als eigenständige Grundbucheinheiten (anejos) geführt und müssen im Kaufvertrag klar der Wohnung zugeordnet sein, damit sie tatsächlich mitverkauft werden. Fehlt diese Zuordnung im Vertrag, kann es nach dem Kauf zu Streit über die Nutzung kommen.
Fazit
Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte die rechtlichen Schritte in der richtigen Reihenfolge angehen: zuerst NIE-Nummer und gegebenenfalls Vollmacht organisieren, dann Grundbuch, Baurecht und Gemeinschaftsschulden prüfen lassen, bevor der bindende Kaufvertrag unterschrieben wird. Steuern und Nebenkosten gehören von Anfang an in die Kalkulation, ebenso wie die laufenden Pflichten nach dem Kauf. Eine unabhängige, auf spanisches Immobilienrecht spezialisierte Rechtsberatung vor Ort ersetzt keinen der genannten Schritte, macht sie aber deutlich sicherer und schützt vor den typischen Fehlern, die beim Wohnungskauf auf Mallorca immer wieder zu teuren Überraschungen führen.
