Wer auf Mallorca ein Haus kaufen möchte, kommt am spanischen Notar nicht vorbei: Er beurkundet den Kaufvertrag, prüft die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse und meldet die Transaktion an die Behörden – ohne diesen Termin gibt es keinen rechtsgültigen Eigentumswechsel. Während der allgemeine Ablauf eines Immobilienkaufs auf der Insel an anderer Stelle ausführlich beschrieben ist, geht es hier ausschließlich um den Notartermin selbst: welche Schritte, Unterlagen und Kosten dabei anfallen und was dabei in der Praxis häufig schiefgeht.
Vom Vorvertrag zum Notartermin: So läuft die Beurkundung ab
Bevor der eigentliche Notartermin stattfindet, unterzeichnen Käufer und Verkäufer in der Regel einen privaten Vorvertrag (contrato de arras). Darin werden Kaufpreis, Anzahlung und der geplante Termin für die notarielle Beurkundung festgehalten. Diese Phase dient auch dazu, offene Fragen zu klären – etwa ob noch eine Hypothek auf der Immobilie lastet oder ob Genehmigungen fehlen.
Den Notar dürfen Käufer in Spanien grundsätzlich selbst vorschlagen, üblich ist aber ein Notar am Ort der Immobilie. Vor dem eigentlichen Termin lässt der beauftragte Anwalt oder Gestor eine aktuelle Nota Simple beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) anfordern, um Lasten, Hypotheken oder Pfändungen auszuschließen. Diese Prüfung sollte möglichst kurz vor dem Termin wiederholt werden, da sich der Grundbuchstand kurzfristig ändern kann.
Am Tag der Beurkundung laufen folgende Schritte ab:
- Identitätsprüfung von Käufer und Verkäufer anhand Reisepass und NIE-Nummer
- Verlesen und Erläutern der wesentlichen Vertragspunkte durch den Notar
- Nachweis der Kaufpreiszahlung, meist per Bankscheck oder bestätigter Überweisung
- Unterzeichnung der Escritura Pública de Compraventa durch beide Parteien
- Übergabe der Schlüssel und relevanten Unterlagen zur Immobilie
Nach der Unterschrift meldet der Notar die Urkunde noch am selben Tag telematisch beim Grundbuchamt an. Damit wird ein vorläufiger Eintrag (asiento de presentación) gesichert, der die Immobilie für einige Wochen für den Käufer reserviert, bis die endgültige Eintragung erfolgt.
Welche Unterlagen und Nachweise braucht der Notar?
Ohne bestimmte Dokumente kann der Notartermin nicht stattfinden oder muss verschoben werden. Wer als ausländischer Käufer auf Mallorca eine Immobilie erwerben will, sollte die Beschaffung dieser Papiere frühzeitig einplanen, da die Bearbeitungszeiten – etwa für die NIE-Nummer – mehrere Wochen betragen können.
- NIE-Nummer für Käufer und Verkäufer, sofern nicht spanisch
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis
- Nachweis über die Herkunft der Mittel (Kontoauszüge, Überweisungsbelege) zur Erfüllung der Geldwäscheprävention
- Aktuelle Nota Simple des Grundbuchamts
- Energieausweis (certificado de eficiencia energética), gesetzlich vorgeschrieben
- Nachweis über bezahlte Grundsteuer (IBI) und, bei Wohnungen, über beglichene Gemeinschaftskosten
- Bei bestehender Hypothek: Löschungsbescheinigung oder Nachweis über die vereinbarte Übernahme
- Cédula de habitabilidad beziehungsweise Erstbezugsgenehmigung bei Neubauten
Kann der Käufer nicht persönlich vor Ort sein, lässt sich der Termin über eine notariell beglaubigte Vollmacht (poder notarial) abwickeln. Diese kann auch im Heimatland vor einem Notar erstellt und anschließend mit einer Apostille versehen nach Spanien geschickt werden. Wichtig ist, die Vollmacht rechtzeitig zu beauftragen, da Übersetzung und Beglaubigung zusätzliche Zeit beanspruchen.
Kosten der notariellen Abwicklung: Womit Käufer rechnen müssen
Die Notargebühren richten sich in Spanien nach einer staatlich festgelegten Gebührenordnung (arancel notarial) und hängen vom beurkundeten Kaufpreis ab. Je höher der Wert der Immobilie, desto niedriger fällt der Gebührensatz prozentual aus. Hinzu kommen weitere Kosten, die im zeitlichen Umfeld des Notartermins fällig werden.
| Kostenpunkt | Wer zahlt üblicherweise | Größenordnung |
|---|---|---|
| Notargebühren | Käufer | gestaffelt nach Kaufpreis, meist wenige hundert bis über tausend Euro |
| Grundbucheintragung | Käufer | ähnlich der Notargebühren, ebenfalls gestaffelt |
| Übertragungssteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien | Käufer | gestaffelter Prozentsatz des Kaufpreises, in den Balearen mehrstufig |
| Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer bei Neubauten | Käufer | anstelle der ITP fällig |
| Plusvalía municipal | meist Verkäufer, verhandelbar | abhängig von Gemeinde und Grundstückswertsteigerung |
| Anwalts- und Gestoría-Kosten | Käufer | üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart |
In der Praxis kalkulieren Käufer meist mit zusätzlichen Nebenkosten oberhalb des reinen Kaufpreises, die sich aus Steuern, Notar, Grundbuch und Beratung zusammensetzen. Da sich Steuersätze und Freibeträge ändern können, sollten die genauen aktuellen Sätze immer bei einem lokalen Steuerberater oder Anwalt erfragt werden, bevor der Termin fest vereinbart wird.
Notartermin bei Haus und Wohnung: Worauf es jeweils ankommt
Der grundsätzliche Ablauf beim Notar unterscheidet sich nicht danach, ob jemand ein freistehendes Haus oder eine Wohnung erwirbt – die Escritura Pública, die Grundbuchmeldung und die steuerlichen Pflichten gelten in beiden Fällen gleichermaßen. Wer allerdings eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, sollte vor dem Termin zusätzlich die Situation der Eigentümergemeinschaft prüfen lassen.
Konkret bedeutet das: Vor der Unterschrift sollte eine schriftliche Bescheinigung der Verwaltung vorliegen, dass keine offenen Gemeinschaftskosten bestehen. Fehlt dieser Nachweis, haftet der neue Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen für Altschulden des Vorbesitzers gegenüber der Gemeinschaft. Auch die Satzung der Gemeinschaft (estatutos) und etwaige Beschlüsse über größere Sanierungen – etwa an Dach, Fassade oder Pool – sind für den späteren Werterhalt relevant und sollten vor dem Notartermin eingesehen werden.
Bei einem Haus oder einer Finca stehen dagegen andere Punkte im Vordergrund. Hier lohnt sich ein genauer Blick auf:
- die Übereinstimmung der im Grundbuch eingetragenen Fläche mit der tatsächlich bebauten Fläche
- mögliche nicht legalisierte Anbauten, Pools oder Nebengebäude, die auf Mallorca häufiger vorkommen als andernorts
- Wegerechte, Grenzverläufe und Erschließung bei Grundstücken außerhalb geschlossener Ortschaften
- Wasserrechte und Anschluss an Kanalisation oder Klärgrube
Wer sich unsicher ist, ob eine Wohnung oder ein Haus die passende Wahl ist, sollte diese Prüfpunkte in die Entscheidung einfließen lassen, bevor überhaupt ein Notartermin vereinbart wird – eine nachträgliche Korrektur nach der Beurkundung ist deutlich aufwendiger und teurer als eine gründliche Prüfung im Vorfeld.
Typische Fehler und Stolperfallen beim Notartermin
Die meisten Probleme rund um den Notartermin entstehen nicht am Tag der Unterschrift selbst, sondern durch unzureichende Vorbereitung in den Wochen davor. Wer den Kaufprozess auf Mallorca zügig abschließen will, sollte folgende Fehler vermeiden:
- NIE-Nummer zu spät beantragt: Ohne diese Steuer- und Identifikationsnummer findet kein Notartermin statt. Die Bearbeitung dauert je nach Konsulat oder Behörde vor Ort mehrere Wochen.
- Grundbuchprüfung nicht aktualisiert: Eine Nota Simple, die Wochen alt ist, kann veraltet sein. Zwischen erster Prüfung und Unterschrift können neue Lasten eingetragen worden sein.
- Vertrag nur oberflächlich verstanden: Die Escritura wird auf Spanisch verlesen. Wer der Sprache nicht sicher mächtig ist, sollte vorab eine beglaubigte Übersetzung oder einen vereidigten Dolmetscher organisieren, statt sich allein auf mündliche Zusammenfassungen zu verlassen.
- Fehlende Schuldenfreiheitsbescheinigung bei Wohnungen: Ohne diesen Nachweis der Gemeinschaftsverwaltung drohen Nachforderungen, die erst nach dem Kauf sichtbar werden.
- Illegale Bausubstanz übersehen: Gerade bei älteren Fincas oder nachträglich erweiterten Häusern kommt es vor, dass Anbauten nie legalisiert wurden. Das kann spätere Nutzung, Versicherung oder Wiederverkauf erschweren.
- Zeitdruck beim Zahlungsnachweis: Banküberweisungen ins Ausland benötigen mitunter mehrere Tage. Wird der Zahlungseingang nicht rechtzeitig bestätigt, muss der Termin verschoben werden.
Ein unabhängiger, auf spanisches Immobilienrecht spezialisierter Anwalt, der nicht vom Verkäufer oder Makler beauftragt wurde, kann die meisten dieser Fallstricke im Vorfeld erkennen und den Notartermin entsprechend vorbereiten.
Fazit
Die notarielle Abwicklung ist der formale Kern jedes Immobilienkaufs auf Mallorca: Sie macht den Eigentumswechsel rechtsgültig und löst die Meldung an das Grundbuch aus. Wer Unterlagen wie NIE-Nummer, Nota Simple und Schuldenfreiheitsbescheinigungen rechtzeitig zusammenstellt und die Kosten für Notar, Grundbuch und Steuern realistisch einplant, kann den Termin ohne Verzögerungen durchführen. Für die letzten, aktuell gültigen Zahlen zu Steuersätzen und Gebühren empfiehlt sich in jedem Fall die Rücksprache mit einem lokalen Notar, Anwalt oder Steuerberater.
