Wohnung auf Mallorca kaufen: Finanzierung planen

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, kommt an einer soliden Finanzierungsplanung nicht vorbei: Spanische Banken finanzieren Ausländer nur begrenzt, die Nebenkosten liegen deutlich über deutschem Niveau, und die Reihenfolge der Schritte entscheidet oft darüber, ob eine Reservierung überhaupt zum Kauf führt. Wer die Zahlen erst beim Notar durchrechnet, statt vorher, riskiert einen gescheiterten Kauf oder eine verlorene Anzahlung.

Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich?

Wer eine Wohnung kaufen will auf Mallorca, sollte mit deutlich mehr Eigenkapital rechnen als bei einem vergleichbaren Kauf in Deutschland. Spanische Banken finanzieren Nichtansässigen erfahrungsgemäß nur einen Teil des Kaufpreises, üblich sind grob 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankgutachten. Der Rest muss aus Eigenmitteln kommen – und dazu kommen die Erwerbsnebenkosten, die auf den Balearen spürbar zu Buche schlagen.

Zu den größten Kostenblöcken beim Kauf einer Bestandswohnung zählen:

• Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gestaffelt nach Kaufpreis und regional festgelegt
• Notar- und Grundbuchkosten
• Anwaltshonorar für die rechtliche Prüfung
• Gegebenenfalls Maklerprovision, falls sie vom Käufer getragen wird
• Bankgebühren für Gutachten, Kontoführung und Kreditbearbeitung

In der Praxis bedeutet das: Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte zusätzlich zum Eigenkapitalanteil noch einmal einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises als Nebenkostenpuffer zurücklegen. Die genauen Sätze und Freibeträge ändern sich gelegentlich und sollten vor jeder verbindlichen Zusage bei einem lokalen Steuerberater oder Notar aktuell erfragt werden.

Finanzierung über eine spanische oder eine deutsche Bank?

Wer eine Immobilie auf Mallorca finanzieren möchte, steht meist vor der Wahl zwischen einer spanischen Hypothek und einer Finanzierung über die Hausbank in Deutschland oder Österreich. Beide Wege haben unterschiedliche Vor- und Nachteile, die sich direkt auf Budget und Zeitplan auswirken.

Eine spanische Hypothek wird meist in Euro vergeben und orientiert sich an lokalen Bewertungsverfahren, die häufig konservativer ausfallen als der tatsächliche Verkaufspreis. Banken auf Mallorca verlangen von Nichtansässigen in der Regel:

• Nachweis regelmäßigen Einkommens der letzten Jahre, meist über Steuerbescheide oder Gehaltsabrechnungen
• Eine spanische NIE-Nummer (Steueridentifikationsnummer für Ausländer)
• Ein spanisches Bankkonto für Kreditraten, Nebenkosten und laufende Abgaben
• Eine Immobilienbewertung durch einen von der Bank beauftragten Gutachter

Eine Finanzierung über die Hausbank im Heimatland kann attraktiv sein, wenn dort bereits Vermögenswerte oder eine bestehende Immobilie als Sicherheit dienen. Der Nachteil: Deutsche Banken bewerten eine Auslandsimmobilie oft zurückhaltend oder verlangen zusätzliche Sicherheiten im Inland, etwa eine Grundschuld auf die selbstgenutzte Wohnung. Wer beide Optionen parallel prüft, gewinnt Verhandlungsspielraum bei Zinssatz und Beleihungsquote – sollte aber die jeweiligen Bearbeitungsfristen realistisch einplanen, denn spanische Institute arbeiten oft langsamer als gewohnt.

Ablauf: Von der Reservierung bis zur Kreditzusage

Der Finanzierungsprozess läuft parallel zum eigentlichen Kaufprozess und sollte von Anfang an mitgedacht werden. Wer eine Wohnung kaufen möchte auf Mallorca, sollte die Finanzierung idealerweise vor der ersten verbindlichen Reservierung zumindest grob mit einer Bank abklären.

1. Reservierungsvertrag: Meist wird eine kleine Anzahlung (oft rund 3.000 bis 6.000 Euro) fällig, um die Wohnung kurzfristig vom Markt zu nehmen. Zu diesem Zeitpunkt sollte bereits klar sein, ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist.
2. Vorvertrag (Contrato de Arras): Hier wird meist eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises geleistet. Ein Rücktritt ohne triftigen Grund kostet in der Regel diese Anzahlung – deshalb sollte die Finanzierungszusage der Bank spätestens jetzt vorliegen oder der Vertrag an eine Finanzierungsklausel gekoppelt sein.
3. Bankgutachten und Kreditprüfung: Die Bank beauftragt eine unabhängige Bewertung der Wohnung. Weicht der ermittelte Wert deutlich vom Kaufpreis ab, sinkt der finanzierbare Betrag – ein häufiger Stolperstein, der die Eigenkapitallücke plötzlich vergrößert.
4. Kreditzusage und Notarterminierung: Erst wenn die Finanzierung schriftlich zugesagt ist, sollte der Notartermin final vereinbart werden. Der Kredit wird üblicherweise am Tag der notariellen Beurkundung ausgezahlt oder direkt verrechnet.
5. Grundbucheintrag und Restzahlung: Nach der Beurkundung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, verbunden mit weiteren Gebühren, die ebenfalls aus dem Eigenkapital bedient werden müssen.

Zwischen Reservierung und Notartermin vergehen häufig mehrere Wochen bis wenige Monate – Zeit, die für die Kreditprüfung genutzt werden sollte, statt sie zu verstreichen zu lassen.

Typische Fehler bei der Finanzierungsplanung

Beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca wiederholen sich bestimmte Finanzierungsfehler auffällig oft – unabhängig davon, ob es sich um eine Ferienwohnung oder eine Wohnung zur Eigennutzung handelt.

• Nebenkosten unterschätzen: Käufer kalkulieren oft nur mit dem reinen Kaufpreis und vergessen Steuern, Notar, Anwalt und Bankgebühren – am Ende fehlt genau dieser Betrag kurz vor dem Notartermin.
• Bewertungslücke ignorieren: Weil das Bankgutachten häufig unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt, verringert sich die maximale Kreditsumme automatisch. Wer diesen Puffer nicht einplant, muss kurzfristig zusätzliches Kapital auftreiben.
• Ohne Finanzierungsvorbehalt unterschreiben: Wird der Vorvertrag ohne Klausel zur Finanzierungszusage unterschrieben, verliert man die Anzahlung, falls die Bank am Ende ablehnt.
• Wechselkursrisiko bei Fremdwährungseinkommen: Wer sein Einkommen außerhalb der Eurozone erzielt, muss Kursschwankungen bei der Ratenberechnung einkalkulieren – Banken rechnen hier oft mit Sicherheitsabschlägen.
• Laufende Kosten nach dem Kauf vergessen: Neben der Kreditrate fallen jährliche Grundsteuer, Gemeinschaftskosten und gegebenenfalls eine Vermögensteuer für Nichtansässige an. Diese laufenden Ausgaben gehören in die Haushaltsrechnung, nicht nur der Kaufpreis selbst.

Ein weiterer, oft übersehener Punkt: Wer die Wohnung teilweise vermieten will, um die Finanzierung zu erleichtern, sollte die zu erwartenden Mieteinnahmen konservativ ansetzen. Saisonale Schwankungen und Leerstandszeiten außerhalb der Hauptsaison lassen sich nicht zuverlässig aus Zinsberechnungen herausrechnen.

Fazit: Finanzierung vor der Unterschrift klären

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte die Finanzierung nicht als Formalität am Ende, sondern als ersten konkreten Schritt behandeln. Eigenkapitalquote, Nebenkosten und die realistische Beleihungshöhe der Bank sollten feststehen, bevor eine Anzahlung geleistet wird – und ein Finanzierungsvorbehalt im Vorvertrag schützt vor einem teuren Rücktritt. Für die konkreten Zahlen zu Steuersätzen, Beleihungsquoten und laufenden Kosten empfiehlt sich in jedem Fall die Rücksprache mit einem lokalen Anwalt, Notar oder unabhängigen Finanzierungsberater vor Ort.