Wer auf Mallorca ein Haus kaufen will, zahlt neben dem eigentlichen Kaufpreis eine ganze Reihe zusätzlicher Posten: Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Anwaltshonorar und laufende Steuern nach dem Erwerb. In der Praxis summiert sich das auf etwa 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises – bei einer Wohnung liegt der Anteil ähnlich, ergänzt um die Gemeinschaftskosten der Anlage. Wer diese Posten von Anfang an einplant, vermeidet böse Überraschungen kurz vor der Unterschrift.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Mallorca an?
Die Höhe der Steuer hängt zunächst davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Bei einem Weiterverkauf – dem mit Abstand häufigsten Fall auf der Insel – wird die sogenannte Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) fällig, eine gestaffelte Übertragungssteuer auf den Kaufpreis. Auf den Balearen ist diese Steuer progressiv aufgebaut, das heißt: Je höher der Kaufpreis, desto höher der prozentuale Satz auf den oberen Teilbetrag.
Als grobe Orientierung gilt in etwa folgende Staffelung, die sich in der Vergangenheit mehrfach geändert hat und deshalb vor jedem Kauf beim Notar oder Steuerberater vor Ort aktuell geprüft werden sollte:
- bis rund 400.000 Euro: niedrigster Satz, meist im Bereich von 8 Prozent
- für den Anteil zwischen 400.000 und 600.000 Euro: rund 9 Prozent
- für den Anteil zwischen 600.000 und 1.000.000 Euro: rund 10 Prozent
- für alles darüber: bis zu 11 bis 13 Prozent, je nach aktuellem Steuertarif
Wer stattdessen eine neu gebaute Immobilie direkt vom Bauträger erwirbt, zahlt keine ITP, sondern die Mehrwertsteuer (IVA), aktuell in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der Stempelsteuer Actos Jurídicos Documentados (AJD) von üblicherweise 1 bis 1,5 Prozent. Dieser Unterschied ist bei der Objektauswahl relevant: Ein Neubau kann steuerlich günstiger oder teurer ausfallen als ein vergleichbarer Altbau, je nach Kaufpreis und aktuellem Steuersatz. Ein häufiger Fehler ist, den Steuersatz aus dem Heimatland gedanklich zu übertragen – die spanische und balearische Regelung folgt eigenen Regeln und ändert sich phasenweise.
Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten im Überblick
Neben den Steuern kommen feste Nebenkosten für die rechtliche Abwicklung hinzu. Die Notargebühren richten sich nach einer staatlich festgelegten Gebührenordnung und liegen meist zwischen 0,3 und 0,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises, wobei komplexere Verträge (etwa mit mehreren Miteigentümern oder Sonderklauseln) etwas teurer ausfallen können. Die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) kostet in der Regel ähnlich viel, ebenfalls im Bereich von 0,3 bis 0,5 Prozent.
Wer auf Nummer sicher gehen will, beauftragt zusätzlich einen unabhängigen Anwalt, der den Kaufvertrag prüft, die Lastenfreiheit der Immobilie kontrolliert und offene Baugenehmigungen oder Grundbucheinträge abgleicht. Übliche Honorare liegen bei rund 1 Prozent des Kaufpreises, oft mit einem vereinbarten Mindestbetrag. Das ist keine Pflichtausgabe, aber gerade bei älteren Fincas, unklaren Grundstücksgrenzen oder Immobilien im Außenbereich einer der wichtigsten Posten überhaupt – hier entstehen die teuersten Fehler, wenn nachträglich fehlende Baugenehmigungen oder illegale Anbauten auftauchen.
Wer die Finanzierung über eine spanische Bank abwickelt, sollte außerdem die Kosten für das Wertgutachten (Tasación) einplanen, meist ein niedriger dreistelliger Betrag, sowie mögliche Bearbeitungsgebühren der Bank. Seit einer Reform der Hypothekenkosten trägt die Bank in Spanien inzwischen einen größeren Teil der Nebenkosten rund um die Hypothekenbestellung selbst, dennoch lohnt sich ein genauer Blick in das jeweilige Kreditangebot, da sich die Praxis der Banken unterscheidet.
Wohnung statt Haus: Worauf sich Käufer zusätzlich einstellen müssen
Wer statt eines Hauses eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, zahlt bei Steuern und Notar grundsätzlich dieselben Sätze wie bei einem Haus – die ITP oder IVA berechnet sich unabhängig vom Immobilientyp aus dem Kaufpreis. Der wesentliche Unterschied liegt in den laufenden Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft. Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte vor der Unterschrift die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehen, um zu prüfen, ob Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Pool anstehen.
Beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca gehören folgende Punkte zur Standardprüfung, die bei einem freistehenden Haus meist entfällt:
- Höhe der monatlichen Gemeinschaftskosten (Comunidad) und was darin enthalten ist – Reinigung, Gärtner, Pool, Aufzug, Versicherung der Gemeinschaftsflächen
- offene Zahlungsrückstände des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft, die sonst auf den Käufer übergehen können
- geplante größere Sanierungen und die dafür bereits beschlossenen Sonderumlagen
- Hausordnung mit Regeln zu Kurzzeitvermietung, Haustieren oder Umbauten
Wer eine Eigentumswohnung im Rahmen eines Neubauprojekts kauft, sollte zusätzlich prüfen, ob die Bauträgerlizenz (Licencia de Obra) und spätere Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) bereits vorliegen oder erst mit Fertigstellung erteilt werden – ein häufiger Streitpunkt bei vorzeitigen Zahlungen ist der fehlende Nachweis, dass die Anzahlungen bankgarantiert sind, wie es das spanische Recht für Käufe vom Plan grundsätzlich vorsieht. Insgesamt lohnt sich der Vergleich zwischen Haus und Wohnung nicht nur nach Kaufpreis, sondern nach der Gesamtsumme aus Steuer, Notar, Anwalt und laufenden Gemeinschaftskosten über mehrere Jahre gerechnet.
Laufende Steuern und Kosten nach dem Kauf
Mit der Unterschrift beim Notar ist die Kostenrechnung nicht abgeschlossen. Jährlich fällig wird die Grundsteuer Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), deren Höhe sich nach dem Katasterwert und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde richtet – dieser unterscheidet sich zwischen den Gemeinden Mallorcas teils deutlich, weshalb sich ein Blick auf die lokale IBI-Tabelle vor dem Kauf lohnt. Hinzu kommt meist eine separate kommunale Müllabfuhrgebühr (Tasa de Basura).
Wer als nicht-spanischer Steuerresident eine Immobilie besitzt, ohne sie dauerhaft selbst zu bewohnen, muss zusätzlich eine jährliche Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) auf einen fiktiven Nutzungswert der Immobilie entrichten, auch wenn kein tatsächliches Mieteinkommen erzielt wird. Wird die Immobilie vermietet, fällt stattdessen Steuer auf die tatsächlichen Mieteinnahmen an, wobei sich die absetzbaren Kosten und der Steuersatz je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers unterscheiden. Da sich diese Regelungen zwischen EU- und Nicht-EU-Bürgern unterscheiden können und sich Steuersätze ändern, ist hier die Abstimmung mit einem in Spanien zugelassenen Steuerberater unerlässlich.
Bei höherwertigen Immobilien kann außerdem die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) relevant werden, die auf den Balearen einen eigenen Freibetrag und eigene Sätze kennt. Wer ein Haus über eine Gesellschaft statt privat kauft, sollte diesen Punkt gesondert mit einem Steuerberater durchrechnen, da sich Vor- und Nachteile je nach Nutzung und Haltedauer stark unterscheiden. Ein verbreiteter Fehler ist, diese laufenden Steuern erst nach dem Kauf zu recherchieren – sie gehören von Anfang an in die Kalkulation der Gesamtkosten.
Typische Fehler bei der Kostenkalkulation vermeiden
Die meisten teuren Überraschungen beim Hauskauf auf Mallorca entstehen nicht durch die Steuer selbst, sondern durch fehlende Vollständigkeit in der Kalkulation. Wer nur den Kaufpreis und die ITP im Kopf hat, unterschätzt die Gesamtsumme schnell um mehrere Prozentpunkte, sobald Notar, Grundbuch, Anwalt und eventuelle Maklerprovision hinzukommen.
Diese Punkte sollten vor der Reservierungsvereinbarung geklärt sein:
- Ist der Kaufpreis Verhandlungsbasis oder bereits Nettopreis, auf den sich alle Nebenkosten aufaddieren?
- Wurde geprüft, ob die Immobilie vollständig im Grundbuch eingetragen ist und mit dem tatsächlichen Baubestand übereinstimmt (Nota Simple)?
- Gibt es bei Fincas oder Häusern im ländlichen Bereich eine gültige Baugenehmigung für sämtliche Anbauten, Pools und Nebengebäude?
- Wurde ein Energieausweis (Certificado Energético) vorgelegt, der gesetzlich beim Verkauf vorgeschrieben ist?
- Sind alle laufenden Nebenkosten – IBI, Müllsteuer, gegebenenfalls Gemeinschaftskosten – für das konkrete Objekt bekannt und nicht nur geschätzt?
Ein weiterer klassischer Fehler ist die Wahl der Zahlungswährung und des Zahlungsweges: Größere Überweisungen nach Spanien sollten über spezialisierte Devisendienste oder die Bank mit Vorlauf geplant werden, da Wechselkursschwankungen und Banklaufzeiten den tatsächlich verfügbaren Betrag am Notartermin beeinflussen können. Wer all diese Punkte frühzeitig mit Anwalt, Notar und gegebenenfalls Steuerberater durchgeht, reduziert das Risiko, dass aus einer kalkulierten Investition eine teure Nachverhandlung wird.
Fazit
Wer auf Mallorca ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte Steuern und Nebenkosten von Beginn an als festen Bestandteil des Budgets behandeln, nicht als Restposten. Zwischen Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Anwaltshonorar und laufenden jährlichen Abgaben liegt eine realistische Bandbreite von rund 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises, bei Wohnungen ergänzt um die individuellen Gemeinschaftskosten der Anlage. Konkrete Prozentsätze und Freibeträge ändern sich gelegentlich, weshalb ein lokal zugelassener Anwalt oder Steuerberater vor der Unterschrift die aktuellen Werte für das jeweilige Objekt bestätigen sollte.
